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Exigências para uma cidade. Especialistas alertam para a necessidade de monitoramento

Exigências para uma cidade. Especialistas alertam para a necessidade de monitoramentoFoto:

O Conselho de Planejamento Territorial e Urbano aprova o projeto de um empreendimento próximo a Sobradinho. A iniciativa tem licença ambiental e estudos de tráfego, mas especialistas revelam insegurança com impacto no trânsito e no meio ambiente.

Por Helena Mader - Correio Braziliensse/redação - 24/12/2018 - 07:42:38

Mesmo com licença ambiental e aprovação do Conplan, novo empreendimento a ser erguido na região de Sobradinho deve evitar o desvirtuamento do projeto original. Especialistas alertam para a necessidade de monitoramento por parte do governo.

Por HELENA MADER - Correio Braziliensse

Publicação: 24/12/2018 04:00

O projeto da Cidade Urbitá prevê espaço para 118 mil pessoas. A iniciativa será erguida na antiga Fazenda Paranoazinho, entre Sobradinho e Grande Colorado (Reprodução
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O projeto da Cidade Urbitá prevê espaço para 118 mil pessoas. A iniciativa será erguida na antiga Fazenda Paranoazinho, entre Sobradinho e Grande Colorado

Para que a criação de uma cidade no Distrito Federal não agrave os problemas urbanos que atormentam os brasilienses, é preciso que haja, além de planejamento, monitoramento na execução da iniciativa. Como o Correio mostrou em primeira mão na edição de ontem, o Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan) aprovou o projeto da Cidade Urbitá, um empreendimento próximo a Sobradinho com capacidade para abrigar 118 mil pessoas. Para especialistas, é salutar que o crescimento da capital seja planejado e previamente estudado. Mas eles alertam para a necessidade de fiscalização do governo e da sociedade civil para que não haja desvirtuamento. Eles defendem, ainda, a exigência de obras de infraestrutura prévias para evitar problemas de trânsito e minimizar o risco do surgimento de outra cidade-dormitório.

A Urbitá será criada na área da antiga Fazenda Paranoazinho, entre Sobradinho e Grande Colorado. O plano urbanístico geral da cidade teve o aval do Conplan em novembro e, na última quarta-feira, os conselheiros do colegiado aprovaram o detalhamento da primeira etapa, que prevê 11 mil moradores. Como a área tem licença ambiental, é possível o registro em cartório do loteamento, como autorizado pelo Conplan.

Além disso, a iniciativa deverá levar em conta o trânsito saturado na área, com congestionamentos frequentes na BR-020, principalmente na subida do Colorado. A obra do Trevo de Triagem Norte, que prevê a duplicação da Ponte do Bragueto e um complexo de viadutos para aliviar o tráfego, foi concebida sem levar em conta esse adensamento.

Ainda assim, a perspectiva de implementação do empreendimento, desenvolvido de forma reservada na última década pela Urbanizadora Paranoazinho, é bem-vista pelo setor produtivo de Brasília. A empresa dona da área pretende fazer parceria com empresas do segmento da construção civil do DF para tirar a iniciativa do papel. A exigência é de que sejam seguidas as diretrizes urbanísticas e arquitetônicas idealizadas pela equipe, que incluem interação com espaço público, fachadas ativas e a construção de prédios de até 10 andares.

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil, João Carlos Pimenta, está otimista com a criação da cidade. “Um empreendimento privado dessa dimensão é algo inédito. Foram feitos estudos, como os de impacto de trânsito, que mostraram a viabilidade. Trazer novos negócios é algo importante para a categoria e para a geração de empregos no Distrito Federal”, explica Pimenta. Segundo a Urbanizadora Paranoazinho, a empreitada pode gerar um investimento inicial de R$ 300 milhões, além de gerar 2,5 mil empregos diretos.

O geógrafo Aldo Paviani, professor emérito da Universidade de Brasília (UnB) e diretor de Estudos Urbanos e Ambientais da Codeplan, participou da discussão sobre o projeto no Conplan e votou favorável à proposta. Mas ele lembra que é preciso evitar desvirtuamentos na execução, “para que não surja uma nova Águas Claras”. O bairro localizado ao lado de Taguatinga foi concebido para ter edifícios de até 12 andares, mas, nos anos 1990, houve pressão do setor imobiliário, e a Câmara Legislativa aprovou a alteração de gabarito para liberar empreendimentos de até 36 pavimentos.

“Esse projeto (Urbitá) foi criteriosamente estudado pelo Conplan, que tem uma equipe competente. Teve aval da Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (Caesb), da Novacap, da Companhia Energética de Brasília (CEB) e recebeu licenças ambientais. Mas frisei bastante a necessidade de que esta seja uma cidade completa, para que as pessoas possam trabalhar e morar no mesmo lugar, evitando o surgimento de uma cidade-dormitório. Hoje, o Plano Piloto reúne 43% das oportunidades de emprego, com os melhores salários”, argumenta Paviani. Para o professor emérito da UnB, a consolidação do empreendimento também deve observar questões ambientais. “Os cursos d’água da região têm de ser preservados”, acrescenta.

"Frisei bastante a necessidade de que esta seja uma cidade completa, para que as pessoas possam trabalhar e morar no mesmo lugar, evitando o surgimento de uma cidade-dormitório" Aldo Paviani, geógrafo, professor emérito da UnB e diretor da Codeplan

Abastecimento

A CEB informou que poderá fornecer energia elétrica ao parcelamento, e a Novacap frisou a necessidade de elaboração de um projeto de drenagem específico para o local, com a construção de bacias de contenção. O projeto da Cidade Urbitá prevê uma etapa preliminar de abastecimento por poços profundos. A área ocupada na primeira etapa aprovada do projeto tem de ser compatível com a produção de água do sistema de abastecimento atual. Quando o sistema do Paranoá entrar em operação, será possível ampliar aos poucos a ocupação do empreendimento.

A proposta inclui a construção de dois reservatórios, com capacidade de armazenamento de 1,5 mil metros cúbicos, além de uma estação de tratamento de esgoto. O lançamento dos efluentes tratados será feito no Ribeirão Sobradinho, próximo à área de confluência com o Córrego Capão Grande. A Adasa concedeu outorga prévia à Urbanizadora Paranoazinho para a perfuração de 10 a 12 poços.

Com o racionamento de água encerrado há apenas seis meses, a crise hídrica é um ponto a ser observado diante do surgimento de uma cidade. Professora do Departamento de Geografia da UnB, Marília Luiza Peluso lembra que a preocupação com a escassez de água deve ser constante entre os brasilienses, mas diz que a localidade pode se adequar ao sistema. “A Codeplan faz uma previsão de que vamos passar de 3 milhões de habitantes em 2030. É preciso ter espaço para abrigar esses novos moradores e é salutar que esse crescimento seja planejado, para evitar invasões que surgem e se consolidam sem nenhum tipo de estudo”, alerta a especialista. “É desejável que haja cidades planejadas, mas o governo tem de acompanhar esse processo para que a proposta não seja deturpada”, ressalta Marília.

"É desejável que haja cidades planejadas, mas o governo tem de acompanhar esse processo para que a proposta não seja deturpada" Marília Luiza Peluso, professora do Departamento de Geografia da UnB

Integração

O projeto prevê a construção de uma estação intermodal, que é um terminal para diferentes tipos de transporte, como ônibus e BRT. O projeto da área prevê o prolongamento da Avenida Sobradinho e, entre as medidas mitigadoras, está a construção de uma ponte sobre o Ribeirão Sobradinho.

Estimativa

A Pesquisa Distrital por Amostra de Domicílios (Pdad) 2018 apresentou um diagnóstico demográfico, social, econômico e urbano do DF. Com dados coletados entre 12 de março e 18 de outubro, o estudo ocorreu em 28.720 domicílios, de um universo de 928 mil, nas 31 regiões administrativas. O estudo prevê que a população da capital federal passe dos atuais 2,9 milhões para 3,4 milhões em 2030 — aumento de 17,2%.

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Congestionamento na BR-020, principal rodovia que leva à região norte do DF: trânsito saturado na região próxima a Sobradinho.

Prédios de até 10 andares sem grades ou cercas, integrados ao espaço público e envoltos por 3 milhões de metros quadrados de parques. Essa é a proposta urbanística de um novo empreendimento para o Distrito Federal, que começou a sair do papel. A Cidade Urbitá, como foi batizada, recebeu a aprovação do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano (Conplan) na semana passada. Era a última pendência que faltava para o projeto, desenvolvido com discrição máxima na última década. A nova cidade é uma iniciativa privada ao lado de Sobradinho, com capacidade para 118 mil moradores. O projeto tem licença ambiental, estudos de tráfego aprovados e poderá gerar investimentos de pelo menos R$ 300 milhões nas primeiras etapas.

A Cidade Urbitá será erguida nas terras da antiga Fazenda Paranoazinho, uma área de 1,6 mil hectares que engloba condomínios irregulares e terras vazias. O projeto aprovado inclui 922 hectares, dos quais 387 estão livres para receber o projeto. A gleba pertence à Urbanizadora Paranoazinho S.A. (UPSA), que, em 2007, comprou a área dos herdeiros de José Cândido de Souza, um dos maiores latifundiários da região (leia Memória). Desde então, a empresa trabalha para regularizar os lotes ocupados em 54 condomínios irregulares dos setores Grande Colorado, Boa Vista e Contagem. Paralelamente, a firma desenvolveu o projeto da nova cidade, que era o grande interesse dos empreendedores ao comprarem a gleba.

Em novembro, o Conplan aprovou o projeto global da nova localidade e, na última quarta-feira, os conselheiros deram o aval ao projeto urbanístico detalhado da primeira etapa. Essa fase do empreendimento poderá abrigar 11 mil moradores (leia Radiografia).

Uma das preocupações com a proposta, no entanto, é o agravamento de problemas enfrentados por moradores da região norte do Distrito Federal. Mesmo que a previsão de ocupação seja a longo prazo, a iniciativa deverá levar em conta o trânsito saturado na área, com os constantes engarrafamentos na BR-020, principalmente na subida do Colorado. A obra do Trevo de Triagem Norte, que prevê a duplicação da Ponte do Bragueto, no Lago Norte, e de um complexo de viadutos para aliviar o trânsito foi concebida sem levar em conta esse adensamento populacional.

Como a região vizinha à Urbitá surgiu sem nenhum planejamento urbano, com a construção de centenas de condomínios irregulares, é escassa a oferta de serviço público e faltam até mesmo áreas vazias para a construção de escolas, postos de saúde ou hospitais. A criação de uma cidade terá de considerar, ainda, a fragilidade do abastecimento de água na capital federal, que passou por uma crise hídrica e saiu há apenas seis meses do racionamento.

Desafio

O diretor da Urbanizadora Paranoazinho, Ricardo Birmann, diz que o desafio do projeto é transformar a Urbitá em um centro catalisador de desenvolvimento, e não apenas em uma cidade-dormitório. “O lado sul do Distrito Federal está saturado, e a região norte tem potencial de desenvolvimento”, argumenta. “A Urbitá tem um projeto ancorado no espaço público que tem como premissas a sustentabilidade, a inovação e a tecnologia, com muita ciclovia, boas ruas e calçadas. Esses são os motes centrais das discussões sobre desenvolvimento urbano no mundo”, detalha o diretor da empresa. “É um projeto a longo prazo, para ser desenvolvido nos próximos 40 anos, pelo menos”, acrescenta Ricardo.

A cidade terá uma área de preservação com conceito de parque linear — uma estrutura que permeia os quarteirões ao longo do projeto. A Urbitá será integrada a Sobradinho por meio de um prolongamento na Avenida Sobradinho. A construção da pista é uma das exigências para a liberação do empreendimento, além da construção de uma ponte sobre o Ribeirão Sobradinho. Os estudos de tráfego foram desenvolvidos ao longo de quatro anos e receberam o aval do governo em 2018.

Ao contrário do que é feito nos empreendimentos imobiliários tradicionais, os primeiros lançamentos não serão residenciais, mas em lotes comerciais e institucionais. “Queremos trazer uma grande escola, um bom supermercado, uma importante instituição de saúde e, a partir daí, lançar os empreendimentos residenciais. Essas são carências dos moradores das cidades vizinhas”, explica Ricardo Birmann. O projeto detalha até mesmo a localização das redes de esgoto, de drenagem, de água, de telefonia e de iluminação pública. As concessionárias de serviços públicos do DF deram o aval à proposta, antes da tramitação no Conplan.


Memória

Impasse e atrasos

Os problemas fundiários na antiga Fazenda Paranoazinho se arrastam há mais de uma década. Desde a aquisição do terreno, em 2007, a Urbanizadora Paranoazinho se tornou a responsável por administrar o espaço e regularizar os parcelamentos, que ocupam metade do espaço da fazenda. A outra parte ficou livre da ação de grileiros, época em que a companhia reforçou o desejo de construir novos empreendimentos quando a área fosse legalizada. A UPSA pagou pela elaboração dos estudos ambientais e urbanísticos dos loteamentos, deu entrada no processo de licenciamento e encaminhou os projetos para avaliação do Grupo de Análise de Parcelamentos (Grupar). Mas a chegada da empresa foi vista com desconfiança por alguns moradores. Muitos reclamaram de não terem participado da elaboração dos projetos feitos pela UPSA e encaminhados à Câmara Técnica do Conplan. Isso atrasou todo o processo de regularização na área.

Radiografia

 (Reprodução)


O que prevê o projeto da Cidade Urbitá

» A cidade terá áreas comerciais, residenciais e institucionais, com altura máxima de 37m, o equivalente a 10 andares

» O novo bairro tem capacidade para 118 mil pessoas, mas o projeto de ocupação é de longo prazo, cerca de 40 anos

» A primeira etapa, aprovada no Conplan, pode abrigar 11 mil pessoas. Ela será construída às margens do prolongamento da Avenida Sobradinho

» A Urbitá terá 3 milhões de metros quadrados de parques lineares, que permeiam todo o empreendimento

Resistência e voto vencido

O debate sobre a aprovação do projeto global da Urbitá ocorreu em novembro, no Conplan, durante uma sessão que durou mais de quatro horas. Os conselheiros do colegiado quiseram detalhes sobre impactos no trânsito e no meio ambiente e fizeram questionamentos sobre o atendimento a pessoas de baixa renda no projeto. Representante do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) no Conplan, a conselheira Carolina Cavalcanti elogiou o potencial e a centralidade da proposta e disse que a iniciativa “preenche um vazio urbano”.

Mas, assim como representantes de movimentos de luta pela moradia que atuam no colegiado, ela questionou qual seria o público-alvo e como seria feito o atendimento de pessoas à espera da casa própria. A Urbanizadora Paranoazinho informou que, em tese, é possível fazer “um projeto de urbanismo que acomode tipologias habitacionais de baixa renda”, já que, abarcando várias faixas de renda, seria mais fácil escoar unidades imobiliárias.

O conselheiro Aldo Paviani, representante da Companhia de Planejamento do Distrito Federal (Codeplan), mostrou preocupação com a questão ambiental e apresentou questionamentos com relação a impactos, erosões ou deslizamentos. “São questões que devem ser estudadas com responsabilidade”, frisou o geógrafo, na reunião. A empresa dona da área informou que o terreno tem topografia favorável, o que minimiza os riscos, mas garantiu que o projeto equaciona a questão da drenagem.

A proposta da Urbitá teve a aprovação do Conplan, com 23 votos favoráveis, uma abstenção e um voto contrário — da conselheira do IAB. Carolina Cavalcanti, entretanto, esclareceu que não discorda do mérito do empreendimento. Ela defendeu o adiamento da votação para esclarecimento de alguns pontos, como a questão do atendimento à população de baixa renda, mas foi voto vencido. Com a aprovação do Conplan, a empresa poderá levar a iniciativa para registro em cartório.

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